「私のお客様には、投資用ワンルームマンションを所有している方が何人もいます。すぐに売却して利益が出る方であれば、選択肢を提示しやすいと思います。しかし、ローン残債が多く、今売ると大きな持ち出しが発生する方も少なくありません。持ち続ければ毎月の赤字が積み重なる。一方で、今すぐ売却することも難しい。FPとして相談は受けるものの、不動産の管理や運用に踏み込んだ提案はできず、安心して紹介できる会社も見つかっていません。一度相談に乗っていただけないでしょうか」

ある日、当社にファイナンシャルプランナー（以下、FP）の方から届いた、こんなご相談が本記事の出発点です。

顧客の資産状況を把握しているFPだからこそ気づける、投資用ワンルームの課題があります。しかし、その課題は、保険や金融商品の見直しだけでは解決しにくいのが実情です。本記事では、同じような悩みを抱えるFPの方に向けて、nodomaruがなぜ「まず管理を見直す」という選択肢を提示しているのかを、正直にお伝えします。売却案件のご紹介をお願いする趣旨ではありません。顧客とFPが長く良い関係を続けていくために、私たちがどんな役割を担えるのかを、一緒に考えていただければと思います。

この記事でわかること

• FPが投資用ワンルームの相談を受けたときに直面する典型的な悩み
• FPだけでは解決しきれない不動産管理・収支改善の領域
• 顧客との信頼関係を守りながら不動産会社に相談するための条件
• 1Rプロパティマネジメントで対応できる管理改善の具体例
• 顧客・FP・nodomaruの三者が長期的に良い関係を築く考え方

あるFPから届いた相談

冒頭でご紹介した相談は、実際にnodomaruへ寄せられた内容をもとに、個人が特定されないよう一部を再構成したものです。

このFPの方は、保険や資産設計のご相談を通じて、複数のお客様が投資用ワンルームを所有していることを把握されていました。中には、毎月数万円の持ち出しが続いていたり、購入時から賃料が下がってきていたりする方もいました。「なんとかしてあげたい」という思いはあっても、不動産の管理や賃料交渉といった実務はFPの職域を超えるため、具体的な打ち手を提示できずにいたそうです。

かといって、知り合いの不動産会社に紹介すれば、必ずしも顧客の利益になる提案がなされるとは限らない。「紹介した結果、顧客が不快な思いをしたら、お客様との信頼関係まで揺らいでしまう」――そんな懸念から、動くに動けない状況が続いていたと言います。

FPだからこそ見えている、顧客のワンルーム投資

FPや保険代理店、保険募集人の方は、お客様のライフプラン設計や保険の見直しを通じて、資産・負債・毎月の収支を体系的に把握する機会が多い立場です。この立場だからこそ、投資用ワンルームを所有するお客様について、以下のような実態に気づきやすくなっています。

• 毎月数万円の持ち出し（赤字）が発生している
• 購入時から賃料が下がっている
• 管理手数料やサブリース賃料の負担が大きい
• 管理会社から具体的な改善提案が届いていない
• 売却査定額よりローン残債が多く、売るに売れない
• どうすればよいか分からず、そのまま保有し続けている

物件を購入した当時と、今の家計・市況・物件状況は大きく変わっていることが多く、「購入時に想定した収支」と「実際の毎月のキャッシュフロー」がずれているケースは決して珍しくありません。しかし、ワンルームの収支をきちんと分解して確認する機会は、多くのオーナーにとってほとんど訪れないまま数年、十数年が経過してしまいます。

FPの方は、こうした「見過ごされている家計の穴」に気づける貴重な立場にあります。

相談には気づけても、FPだけでは解決しきれない領域がある

とはいえ、FPは宅地建物取引業や賃貸管理業の免許を持って業務を行う立場ではないため、以下のような領域には踏み込めません。

• 管理会社との契約内容の確認・見直し
• 賃料交渉や更新時の条件変更
• サブリース契約の解約手続き
• 入居者募集や退去精算の実務
• 売却時の査定・仲介

保険や金融商品の見直しでは、ワンルームそのものの収支を改善することはできません。「毎月の負担を減らすには、管理や物件そのものに手を入れる必要がある」――ここまで見えていても、その先の実務は不動産のプロに委ねる必要があります。

このとき、FPの方が直面する問いは以下のようなものではないでしょうか。

• 不動産について相談されたとき、安心して紹介できる先はありますか
• 「不動産会社を紹介してほしい」と言われて、返答に困った経験はありませんか
• 紹介後、その会社が顧客にどんな対応をするのか、安心して任せられますか

不動産会社なら、どこでもよいわけではない

残念ながら、投資用ワンルームのオーナー向けに営業をかける不動産会社の中には、相談を受けた瞬間に売却を強く勧めたり、次の物件購入を提案したりする会社もあります。オーナーの状況を丁寧に確認する前に、自社が扱いやすい取引に誘導してしまうケースです。

もしFPの方が、そういう会社を顧客に紹介してしまえば、どうなるでしょうか。顧客は「相談したつもりが、強引な営業に困った」と感じ、その不快感は、紹介したFPへの信頼にまで影響します。せっかく築いてきた顧客との関係が、たった一度の紹介で揺らいでしまう――これは、FPの方にとって決して看過できないリスクです。

だからこそ、FPの方が求めているのは、単に不動産の売買ができる会社ではありません。顧客の状況を丁寧に確認し、顧客の立場に立って一緒に考えられる会社です。この姿勢を持つ会社かどうかは、扱っているサービスの内容だけでなく、日々の対応の中に表れます。

そのFPが探していたのは、「まず収支改善を考える会社」

冒頭のFPの方が最終的にnodomaruへ相談したのは、私たちが売却ありきではなく、まず保有中の収支改善から考える姿勢を持っていることを、事前にお調べいただいたからだそうです。

購入した物件そのものを、あとから変えることはできません。しかし、管理手数料・賃料設定・契約内容・サブリースの有無など、保有中に改善できる項目は少なくありません。これらを一つずつ点検していけば、毎月の赤字が半分になる、あるいは黒字に転換するケースもあります。

「売却できる状態にする」ではなく、「保有中の負担を減らし、将来の選択肢を広げる」――これが、nodomaruがワンルームオーナー向けにご提案している考え方の中心です。

1Rプロパティマネジメントという選択肢

nodomaruが提供している1Rプロパティマネジメントは、投資用ワンルームマンションに特化した賃貸管理サービスです。一般的な集金代行型の管理とは異なり、通常の管理業務に加えてオーナーの収支改善に能動的に取り組むことを特徴としています。

FPの方からご相談いただいたお客様には、まず現在の管理状況と契約内容を確認したうえで、必要に応じて管理会社をnodomaruへ切り替えていただく形になります。切り替え後は、以下のような改善に取り組みます。

• 管理手数料など、毎月のコストの見直し
• 更新や入居者入れ替え時の賃料適正化
• サブリース契約の内容整理・見直し余地の検討
• 現在の管理状況・契約内容の棚卸し
• 保有を続ける場合の収支シミュレーション
• 将来の選択肢を考えるための情報整理

1RPMの具体的な仕組みや、なぜnodomaruが「集金代行」ではなく「プロパティマネジメント」という表現を使うのかは、なぜnodomaruは「集金代行」ではなく「1Rプロパティマネジメント」を行うのかや、【管理費0円は怪しい？】ワンルーム管理の仕組みと費用条件を正直に解説もあわせてお読みください。

すぐに売れない物件にも、できることがある

冒頭のFPの方のお客様のように、ローン残債が売却査定額を上回っているケースは決して珍しくありません。この場合、いま売却すると多額の持ち出しが発生してしまうため、無理に売却を勧めることは私たちもしません。

こういうケースこそ、まず管理を見直す価値があります。管理手数料の削減・賃料の適正化・サブリースの見直しなどで毎月の赤字を圧縮できれば、保有中の負担が減り、より適切な時期を待つ余裕が生まれます。

売却は、「今」ではなく、「収支が改善し、市場が動き、条件が整ったとき」の選択肢としてお考えいただければ十分です。売却vs保有の判断で見るべき項目については、【ワンルーム投資】売るべき？保有すべき？判断前に管理を見直す4つの理由で詳しく整理しています。

顧客・FP・nodomaruの三者にとって良い関係へ

このアプローチが成立すると、関わる三者すべてに良い結果が生まれます。

顧客にとって：毎月の負担が軽くなり、資産状況が整理される。「相談してよかった」と感じていただける。

FPの方にとって：これまで自分だけでは対応できなかった不動産の課題に、信頼できる相談先を持てるようになる。お客様への提供価値の幅が広がり、既存の信頼関係がさらに深まる。

nodomaruにとって：FPの方が築いてきた顧客との関係を尊重しながら、私たちは不動産の専門領域を丁寧に担当する。長期的に、地域と業界の中で信頼されるポジションを築ける。

私たちnodomaruは、FPの方が持つ「顧客との継続的な関係」を、決して奪おうとは考えていません。ワンルームの管理と収支改善という限定された領域を、FPの方に代わってお引き受けするのが私たちの役割です。将来、お客様が資産の組み替えや保険の見直しを検討されるタイミングがくれば、その相談窓口は再びFPの方に戻る――そんな役割分担を大切にしたいと考えています。

同じような悩みをお持ちのFPの方へ

お客様が投資用ワンルームマンションを所有していて、毎月の収支や管理状況に課題を感じている。しかし、自分では具体的な改善策を提示できず、安心して相談できる不動産会社も見つかっていない。

そのようなケースがありましたら、まずはnodomaruへご相談ください。売却を前提にするのではなく、まず現在の管理状況を確認し、管理の切り替えによって収支を改善できる余地がないか、一緒に考えます。

具体的な案件が決まっていない段階でも構いません。「こういうお客様がいて、どう対応すべきか迷っている」というレベルのご相談から、歓迎しています。

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ご相談は、あなたのペースで。

nodomaruは、急がせたり、微妙な提案を押し売りしたり、「今決めないと」と焦らせることを絶対にしません。

だから、

• お客様がワンルームを所有していて、収支や管理に課題を抱えている
• 不動産会社を紹介したいが、安心して任せられる先が見つからない
• 紹介した後の対応まで、顧客の立場に立ってくれる会社と組みたい
• 具体的な案件はまだないが、いざという時の相談先を持っておきたい

そんな段階のご相談こそ、歓迎しています。

無料ワンルーム収支改善診断では、家賃・募集条件・管理コスト・サブリース・出口戦略までをフラットに棚卸しします。FPの方からのお声がけも、お客様と一緒のご相談も、どちらの形でも対応可能です。

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