「事業用の物件を借りるのって、居住用とそんなに違うの？」

これから開業を検討している方、本社初の事業所を構える方、多店舗展開で新しいエリアに出店する方——事業用の不動産契約に踏み出すとき、ほとんどの方が居住用との違いに戸惑います。

そして残念ながら、その「分からなさ」につけ込まれる場面も、現場では存在します。

この記事では、中央区（日本橋・茅場町・人形町・八丁堀）を中心に事業用物件の仲介を行っているnodomaruが、居住用と事業用の違いを業界の内側から正直に解説します。包み隠さず、リアルな現状を開示します。

この記事でわかること

• 事業用と居住用の決定的な違い（金額・期間・責任範囲）
• 中央区の事業用賃料・保証金・原状回復のリアルな相場
• 契約までのプロセスと必要書類の違い
• 業界の不誠実な構造と、自身を守るため事業者がとるべき施策
• 業種別（飲食店・オフィス・クリニック）の見落としやすいポイント

結論：事業用は「金額」「期間」「責任範囲」の3点が居住用と決定的に違う

細かい違いはたくさんありますが、最初に押さえてほしいのはこの3点です。

費用は最低限
・クリーニング費
・エアコン清掃費

原則、事務所仕様 or スケルトン戻し
（借主負担が広い）

事業用は初期費用が大きく、契約期間も長く、退去時の負担も重い。だからこそ、契約前に相場感と業界構造を理解しておくことが、後々の数百万円の差につながります。

① 契約形態の違い｜普通借家 vs 定期借家

居住用は「普通借家」が主流

居住用の賃貸契約は、ほとんどが普通借家契約です。借主の更新意思があれば原則更新され、貸主から一方的に契約終了を通告するのは難しい（正当事由が必要）構造になっています。

事業用は「定期借家」が30〜40%

一方、中央区の事業用物件では、定期借家契約の比率が体感で30〜40%あります。

定期借家の特徴：

• 契約期間が満了したら、自動更新されない
• 再契約には貸主・借主の合意が必要
• 契約期間は2年または3年が多い

なぜ事業用は定期借家が多いのか

貸主側のメリットとして、ビルの建替え計画・テナント入替え・賃料改定の自由度が高くなるからです。

借主目線では、「契約期間満了で出ていかなければならないリスク」を理解した上で契約する必要があります。長期で事業を構える場合、定期借家か普通借家かの確認は最優先事項です。

② 保証金・敷金の違い｜居住用1〜2ヶ月 vs 事業用6〜12ヶ月

事業用の保証金が高い理由

事業用の保証金（敷金）は、居住用の数倍が当たり前です。中央区の実態は以下の通りです。

保証金が高額になる理由は主に3つです。

1. 事業の継続性リスク（廃業・倒産による滞納）
2. 原状回復費用の確保（後述の通り事業用は退去時負担が大きい）
3. 賃料延滞時の担保

「償却」という事業用特有の概念

事業用契約には「償却」という条項がよく入ります。これは保証金のうち一定額（1〜2ヶ月分など）が、退去時に返還されない取り決めです。

居住用の「礼金」に近い性質ですが、契約書上は「敷引き」「償却」と表現されます。契約書を読まないと気づかないのが落とし穴。中央区では償却なしの物件もありますが、2ヶ月程度の償却が設定されている物件も珍しくありません。

契約前に必ず確認しましょう。

③ 原状回復の違い｜居住用は経年劣化考慮、事業用は完全復旧が原則

居住用は国交省ガイドラインで借主有利

居住用の原状回復は、国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が事実上の標準です。経年劣化や通常使用による消耗は貸主負担とされ、借主は故意・過失による損傷の補修のみを負います。

事業用は原則「事務所仕様 or スケルトン戻し」

事業用は、ほとんどの契約で原状回復＝原則事務所仕様orスケルトン戻し（内装を全て撤去して引き渡す）が前提です。経年劣化分も借主負担になることが一般的で、居住用とは責任範囲が大きく違います。

原状回復費の中央区相場

10坪オフィスなら50万〜70万円、20坪なら100万〜140万円が目安です。契約時にこの金額が後から発生することを織り込んでおく必要があります。

⚠️ 知っておくべき業界の構造

ここはあえて正直にお伝えします。

原状回復工事は、躯体（建物の構造体）に影響が出る可能性があるため、原則として「貸主指定の工事会社」が施工することになっています。これは構造的に合理的な仕組みです。

しかし、この構造には構造上のリスクもあります。貸主と工事会社が結託して、相場より高い見積もりを請求するケースがごく稀ですが存在します。

原状回復工事の相場感を把握している事業者は多くありません。「言われた金額をそのまま払う」状態だと、本来不要なコストを負担する可能性があります。

対策：内装会社に概算見積もりを取る

nodomaruからお伝えしたい対策は次の通りです。

1. 退去が見えてきた段階で、付き合いのある内装会社（または信頼できる別の業者）に概算見積もりを依頼する
2. 貸主指定の工事会社から提示された見積もりと比較する
3. 大きな乖離があれば、内訳の説明を求める／交渉する

すべてのケースで不当請求があるわけではありません。むしろ多くは適正です。ただ、「相場を知らない事業者は不利になりうる」という業界構造を知っているかどうかで、退去時の負担は大きく変わります。

④ 契約開始までのプロセスの違い

居住用は1〜3週間

居住用は申込→審査→契約までが早く、最短で1週間ほど、長くても2-3週間程度です。

事業用は1〜3ヶ月かかる

事業用は、契約までに1〜3ヶ月を見ておく必要があります。

※厳密に言うと、申込〜契約締結までは居住用とさほど変わらないスケジュール感ですが、
現在のオフィスや店舗の退去を考えると居住用よりも移転（引越し）が容易ではないため、
契約開始日は少し前広に設定することができます。

典型的な流れ：

1. 内見（複数物件比較）
2. 条件打ち合わせ（賃料・契約期間・原状回復・看板等）
3. 申込書類提出
4. 審査（法人の場合は決算書精査・代表者個人信用情報）
5. 契約書面作成・締結

※急ぐ場合でも、最低3〜4週間は見ておくべきです。「来月オープン」を逆算するなら、物件探しは3ヶ月前から動き始めるのが現実的です。

フリーレントは交渉余地が大きい

事業用は居住用と比べて、フリーレント（賃料無料期間）の交渉余地が大きいのが特徴です。

事業用物件では、内装工事期間・営業開始までの準備期間を考慮して、1〜3ヶ月のフリーレントを引き出せるケースは珍しくありません。条件交渉は仲介担当に遠慮なく相談すべきポイントです。

⑤ 必要書類の違い

法人契約の場合

個人事業主の場合

個人名義での契約になるため、収入証明（確定申告書の写しなど）が重要になります。法人と比べて与信が見えにくいため、保証会社利用や連帯保証人を求められるケースが多くなります。

開業前・期の浅い法人は事業計画書がカギ

「これから開業します」「設立して半年です」というケースでは、決算書が出せないため、事業計画書での与信判断になります。

事業計画書には以下の要素を盛り込むのが一般的です：

• 事業内容・サービス内容
• 売上計画・収支見通し
• 自己資金・借入計画
• 代表者の経歴・実績

この計画書の出来栄えで審査結果が変わることもあるため、丁寧に作る価値があります。

⑥ そのほか押さえておきたい違い

用途地域・業種制限

事業用は「この物件で、その業種は営業できるか」を確認する必要があります。

• 用途地域（住居専用地域では飲食店NGなど）
• ビルの管理規約（風俗・夜業態の制限）
• 既存テナントとの競合制限（同業他社の入居禁止条項）

看板・電気容量・給排水

業種ごとに必要な設備条件が異なります（後述の業種別ポイント参照）。

火災保険

居住用と比べて保険料が高くなるのが一般的です。業種によっては引受拒否される保険会社もあるため、契約条件として早めに確認しましょう。

連帯保証・保証会社

事業用でも保証会社利用が一般化しています。代表者個人の連帯保証を求められるケースは依然として多く、法人と個人の責任が分離されない点に注意が必要です。

業種別の「見落としがちな」物件条件

飲食店

飲食店オーナーは比較的詳しい方が多いですが、それでも以下の落とし穴があります。

• 電気容量：厨房機器の同時稼働で容量不足になりがち。容量増設は数十万円〜のコスト
• 排気ダクト：既存ダクトの位置・容量・近隣との関係（クレーム発生源になることも）
• 給排水容量：水回り工事の追加コストに繋がる
• 用途・営業許可：保健所許可が下りるかは事前確認必須

オフィス

オフィスは「箱の使い方」で意外な制約が出ます。

• 個室を作る場合のエアコン問題：オフィス仕様ビルだとエアコン位置が固定されており、個室を区切るとエアコンが効かなくなることも。追加設置の可否を確認
• 電気容量：サーバー・PC多数の場合は容量チェック
• LAN・通信環境：光回線の引き込み可否、共有/専有
• 夜間・休日入退室：ビルの管理体制によって制限がある

クリニック

クリニックは業種としては要件が比較的緩いですが、給排水追加工事（診療科目によって）と床荷重（重量機器設置時）の確認が必要です。

中央区の事業用相場感（参考）

小規模オフィス10坪（日本橋・茅場町・人形町・八丁堀エリア）

飲食居抜き10〜15坪

造作譲渡費の目安

飲食居抜きで前テナントの設備を引き継ぐ場合の造作譲渡費は、一般的に100〜500万円程度。ただし、設備内容（厨房機器のグレード・経年・空調・客席設備等）で大きく変動します。「相場」より、個別見積もりでの精査が重要です。

※相場は時期や物件状況で変動します。最新情報は仲介担当にご確認ください。

業界の煽り営業トークに反応しすぎないために

事業用の物件探しで、貸主・仲介サイドから次のような言葉をよく聞きます。

• 「すごく人気の物件で、問い合わせが多いです」
• 「他にも検討している方がいるので、早めに決めてください」
• 「このエリアでこの賃料はなかなか出ない」

これらは時に事実ですが、貸主は構造的に「希少性を訴えて、その物件で決めてもらいたい」立場にあります。本当に問い合わせが多い物件かどうかは、信頼できる仲介担当に率直に聞くのが正解です。

過剰に反応して焦って決断すると、後から「もっと比較すればよかった」となることがあります。事業用物件の意思決定は数年単位の影響が出るので、1〜2週間の比較検討は許容すべき時間です。

よくある質問（FAQ）

Q. 個人事業主でも事業用物件は借りられますか？

A. 借りられます。ただし、法人と比べて与信判断材料が少ないため、収入証明（確定申告書）や保証会社利用、連帯保証人を求められるケースが多くなります。事業計画書を併せて提出すると、審査通過率が上がります。

Q. 居住用の物件を事業用として使えますか？

A. 物件によります。分譲マンションの場合は管理規約で事業利用が禁止されているケースが多く、賃貸マンションでも貸主の許可が必要です。無断で事業利用すると契約違反になります。SOHO可・事業利用可の物件を選ぶようにしましょう。

Q. 保証金は本当に返ってくるのですか？

A. 償却分を除いて返還されますが、原状回復費用が差し引かれます。償却条項がなければ、原状回復費を控除した残額が返還されます。原状回復費がいくらになるかが、実質的な返還額を左右します。

Q. 原状回復費はどこまで負担するのですか？

A. 契約書の「原状回復条項」によります。事業用は原則事務所仕様やスケルトン戻しが多いですが、契約書に明記された範囲が全てです。契約時に必ず原状回復の範囲（経年劣化分の扱い・自然損耗の扱い）を確認しておきましょう。

Q. 中央区の事業用物件は今、探しやすいですか？

A. エリア・規模・業種により異なります。10坪前後の小規模オフィスは流通量があり、探しやすい部類です。一方、飲食店向けの路面店居抜きは出物が限られ、タイミング次第です。具体的な希望条件があれば、現状の市況含めてご相談ください。

まとめ｜事業用は「正しい情報」で初期判断ができる

事業用と居住用の違いを改めて整理します。

• 金額：保証金は居住用の3〜6倍（賃料6〜12ヶ月が都内の相場）
• 期間：契約期間は2〜3年、定期借家比率は中央区で30〜40%
• 責任範囲：原状回復は原則スケルトン戻し、坪あたり5〜7万円が目安
• プロセス：契約まで1〜3ヶ月、フリーレント1〜3ヶ月の交渉余地あり
• 業界構造：原状回復は貸主指定工事会社、概算見積もりでの相場比較が自衛策

事業用の物件探しは、初期費用も大きく、契約期間も長く、退去時の負担も重い。正しい知識を持って臨めば、数百万円単位の差を生むこともあります。

nodomaruは、相場感も業界の構造も、包み隠さずお伝えしています。それが私たちの考える「正直」だからです。

事業用物件のご相談は、お気軽に。

nodomaruは、申込や契約を煽ったり、事業者さまに高い金額を提示したり、「今決めないと」と焦らせることを絶対にしません。

だからこそ、

• 初めての事業用物件で、何から手をつければいいか整理したい
• 中央区での開業を検討していて、エリア比較や相場感を知りたい
• 多店舗展開で、新しいエリアの物件探しを相談したい
• 現契約の原状回復費用について、相場感から確認したい
• 事業用物件の契約条件に不安があり、第三者の意見が欲しい

そんな段階のご相談こそ、歓迎しています。

私たちが提供できるのは、不動産プロセスにおける正直な情報と、対等な相談相手としての立ち位置です。

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