「来月末で退去予定だから、その辺りに次の物件を契約しよう」

事業用物件の移転を検討するとき、居住用と同じ感覚で動いてしまう事業者の方は少なくありません。しかし、事業用と居住用では退去のプロセスがまったく違います。

居住用なら「5/30退去」と言えば、5/29まで普通に住めます。けれど事業用は、5/30に明け渡すならその日までに原状回復工事を完了させて引き渡す必要があるのです。

このプロセスの違いを理解せずに動くと、家賃のダブル払い・想定外の原状回復費・移転中の売上低迷といった「隠れコスト」が一気に襲ってきます。中央区で事業用物件の仲介を行うnodomaruが、業界の内側から正直に解説します。

この記事でわかること

• 居住用と事業用の「退去プロセス」の決定的な違い
• 原状回復工事に必要な期間（規模別・業種別）
• 「家賃ダブル払い」の実態と試算
• 解約予告期間の中央区実態（最近は6ヶ月前通知が増加）
• 移転で売上を落とした事業者のリアルな失敗事例
• 居抜き貸しの実態と「期待しすぎてはいけない」理由
• 失敗しない退去・移転の逆算スケジュール

結論：事業用は退去予告から逆算して動かないと、数十〜数百万円損する

細かい話の前に、まず押さえてほしい結論はこれです。

事業用の退去・移転を「居住用と同じ感覚」で動くと、想定外の出費が一気に重なる。だからこそ、解約予告のタイミングから逆算して計画する必要があります。

① そもそも事業用と居住用、退去はどう違うのか

居住用：退去日まで住める

居住用の場合、「5/30退去」と申し出れば、5/29まで普通に住んで、5/30に鍵を返せばOK。退去後のクリーニング費用が数万〜十数万円程度発生するケースが多く、退去立ち会いと簡単な引き継ぎだけで完了します。

事業用：退去日までに「原状回復」を完了させる必要がある

事業用は仕組みがまったく違います。

多くの事業用契約では、原状回復＝原則スケルトン戻し（内装を全て撤去）or 事務所仕様への復旧が前提です。つまり、退去日には「完了した状態で引き渡す」必要があり、その工事期間中は実質的に物件を使えないのに、家賃は通常通り発生します。

「5/30退去」が意味するのは、5/30までに工事完了して空っぽの状態で渡すということ。逆算すると、工事に1ヶ月かかるなら4/末には事業を止めて工事に入る必要があるのです。

② 原状回復工事に必要な期間（規模別の目安）

物件の規模・業種によって工事期間は変わります。私の体感では以下の通りです。

これに加えて、工事業者の繁忙期（年度末・年末）に重なると、希望通りに着工できず期間が伸びることもあります。複数業者の見積もり・スケジュール調整も含めると、工事開始の1ヶ月前には動き始めるのが現実的です。

③ 「家賃ダブル払い」のリアル

ダブル払いが発生する仕組み

事業用の退去・移転では、こんな構造でコストが重なります。

1. 退去物件の家賃（原状回復工事期間中も発生）
2. 移転先の家賃（フリーレントで一部はカバー可能だが、完全には埋まらないこともある）
3. 原状回復費用（坪あたり5〜7万円が一般的）
4. 什器設備類・オフィス家具の移転費用（引越し費用）
5. 新拠点の内装工事費用

30坪オフィス（家賃50万円）の試算例

これに「移転中の売上低迷リスク」も加わるため、事業の規模によっては数百万円単位のインパクトになります。50-100坪規模なら、原状回復費だけで250〜700万円。動き出すタイミングを誤ると、出費はさらに膨らみます。

④ 解約予告期間の中央区実態｜「最近は6ヶ月前通知」が増えている

事業用は3〜6ヶ月前通知が一般的

居住用が1〜2ヶ月前通知なのに対し、事業用は3〜6ヶ月前通知が一般的です。中央区では、最近「6ヶ月前通知」を求める契約が増えている体感があります。

例外：マンションタイプ・小型テナント

マンションタイプのオフィス使用可物件や、小型のテナントだと、1〜2ヶ月前通知のものもあります。物件タイプによって幅があるので、契約書の「解約予告期間」条項は必ず確認してください。

解約予告を見落とすと起きること

解約予告が6ヶ月前なのに「来月退去します」と通知しても、契約上は残り6ヶ月分の家賃を払う義務があります。これは交渉の余地が極めて少ない部分で、契約書通りの履行を求められるのが現実です。

⑤ 我々が現場で見てきた失敗事例3パターン

nodomaruが現場で実際に見てきた、退去・移転での失敗パターンを正直に共有します。これから移転を検討する事業者の方は、ぜひ自分ごととして読んでください。

失敗例1：解約予告期間を知らずに、次のテナント先を先に決めてしまった

解約予告期間が6ヶ月前だと知らずに、次のテナント先を先に契約。結果、退去物件と新物件の家賃被り期間が3〜4ヶ月発生。月額家賃30万円の事業者なら、それだけで90〜120万円の想定外コストに。

教訓：移転を考え始めたら、まず現契約書の「解約予告期間」を確認する。次物件の契約は、退去スケジュールを固めてから動く。

失敗例2：保証金格安プランで入居 → 退去時に多額の原状回復費

初期費用を抑えるため、保証金が格安のプランで入居していた事業者。退去時になって、想定よりはるかに多額の原状回復費用が発生。新オフィスの初期費用・内装費用は織り込んでいたが、原状回復費を全然見込んでおらず、複数の出費が一気に襲いかかる結果に。

教訓：入居時の保証金が安い場合、その分退去時の原状回復費用が手元キャッシュから出ていく可能性が高い。入居時に退去時のコストもセットでシミュレーションしておく。

失敗例3：移転に労力を取られて、売上が激減した

移転時には、事務作業・各種手続き・住所変更通知・社員の通勤場所変更に伴うストレスなど、想像以上に多くの負荷がかかります。あるオーナーは、一番売上を稼ぎたい繁忙期と移転が重なり、移転対応に経営者の時間が削られて売上が激減。出費と売上低下のダブルパンチで、その後数ヶ月厳しい時期を過ごすことになりました。

教訓：移転は「コスト」だけでなく「経営者の時間」と「組織の生産性」を確実に消耗する。繁忙期を避ける／業務影響を最小化する社内段取りを事前に設計する。

⑥ 居抜き貸しの実態｜「期待しすぎてはいけない」理由

原状回復義務が免除されるケースもある

稀に、原状回復の負担なしでそのまま居抜きで次のテナントに貸せるケースがあります。これが実現すると、原状回復費（10坪なら50〜70万円、50坪なら250〜350万円）が削減できるため、事業者にとっては大きなメリットです。

居抜き貸しの条件と落とし穴

ただし、これにはいくつかの条件があります。

1. 契約書に「造作譲渡が相談可能」の文言があること。これがないと、貸主から原則スケルトン戻しを求められ、一方的な通告となります
2. 退去予告から数ヶ月の間に、次の居抜きで入りたいテナントが見つかること
3. 見つからなければスケルトンに戻して明け渡す条件（つまり、原状回復費用も発生する可能性が残る）

現実的なスタンス：「見つかったらラッキー」

居抜きの状態で次のテナントが見つかる確率は、相当良い立地でない限り高くありません。多くの場合は、約束通りスケルトンに戻して明け渡すという結論になります。

居抜き貸しは「見つかったらラッキー」くらいのスタンスで、原状回復費用は基本的に発生するものとして資金計画を組んでおくのが現実的です。

⑦ 失敗しない退去・移転の「逆算スケジュール」

これまでの内容を踏まえて、退去予定日からの逆算スケジュールを整理します。

nodomaruからのアドバイス：移転費用を圧縮する3つのコツ

1. 移転先のフリーレント交渉を全力で。2〜3ヶ月のフリーレントを引き出せれば、ダブル払い期間を実質的に軽減できます
2. 原状回復工事は相見積もり。貸主指定の工事会社が一般的ですが、付き合いのある内装会社にも概算見積もりを依頼し、相場感を持って交渉する（詳しくは「事業用と居住用、何が違う？」で解説）
3. 繁忙期を避けて移転。事業者自身の繁忙期と工事業者の繁忙期、両方を避けると移転がスムーズに進みます

よくある質問（FAQ）

Q. 解約予告期間とは何ですか？

A. 退去を申し出る期限のことです。事業用では3〜6ヶ月前が一般的で、最近は6ヶ月前通知の契約が増えています。契約書の「解約予告期間」条項に明記されており、これより遅い通知は契約違反となり、残期間分の家賃が請求されます。

Q. 退去通知後に次の物件が決まらないとどうなりますか？

A. 退去日は変えられません。解約通知は原則撤回できないため、退去日までに移転先が決まらない場合は、一時的に倉庫を借りる・自宅で業務を続ける等の対応が必要になります。

Q. 原状回復工事が退去日に間に合わなかったらどうなりますか？

A. 工事完了まで家賃が日割りで発生し続けます。場合によっては延滞損害金や違約金が発生することもあります。工事スケジュールには余裕を持たせて明け渡すようにしましょう。

Q. 居抜きで次のテナントに渡せれば、原状回復は不要ですか？

A. 契約書に「造作譲渡相談可」の文言があり、かつ実際に居抜きで入るテナントが見つかった場合のみ可能です。居抜き希望のテナントが見つかる保証はないため、基本は原状回復ありの前提で資金計画を組むのが現実的です。

Q. 入居時の保証金が安い物件は、退去時に何に注意すべきですか？

A. 保証金から原状回復費が控除されるケースが多く、保証金が安いと差額を別途請求される可能性があります。入居時に「退去時の原状回復費はどのくらいか」を仲介担当に確認し、入居・退去をセットでシミュレーションしておきましょう。

まとめ｜事業用の退去・移転は「逆算」で動く

事業用と居住用の退去プロセスは、根本的に違います。

• 居住用は退去日まで住めて、退去後のクリーニング程度
• 事業用は退去日までに原状回復完了が前提。工事期間中も家賃発生
• 解約予告は3〜6ヶ月前（最近は6ヶ月前が増加）
• 30坪オフィスでも、退去で210〜310万円の想定外コストが発生しうる
• 居抜き貸しは「見つかったらラッキー」のスタンスで

移転を考え始めたら、まず現契約書の「解約予告期間」を確認することから始めてください。そこから逆算して動けば、家賃ダブル払いも、想定外の原状回復費も、移転中の売上低迷も、最小化できます。

nodomaruは、移転検討の最初の段階からご相談いただくことで、事業者の方が「想定外の出費」で苦しまずに済むようサポートしています。それが私たちの考える「正直」と「寄り添い」です。

退去・移転のご相談は、お早めにどうぞ。

nodomaruは、急がせたり、無理に物件を押し付けたり、「今決めないと」と焦らせることを絶対にしません。

だからこそ、

• 現契約の解約予告期間がわからず、退去スケジュールを整理したい
• 移転を検討しているが、何から始めればいいか整理したい
• 家賃ダブル払いを最小化する移転計画を立てたい
• 多店舗展開で、新エリアの物件探しを複数並行して進めたい

そんな段階のご相談こそ、歓迎しています。

私たちが提供できるのは、不動産プロセスにおける正直な情報と、対等な相談相手としての立ち位置です。

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